华生证券拯救武林广场：一座城市客厅的“边缘困境”

武林广场，几乎是“现代杭州”城市历史戏剧性转型的集中地，也是几代杭州人心中的“城市客厅”。

70年代“红太阳广场”的集会游行，80年代萌芽的“地摊经济”，90年代地标性现代楼宇的诞生，千禧年国际奢侈品牌旗舰店的登陆……现代大都市的公共生活，从武林广场开始走入市民的记忆。

这座城市的外来者，更习惯于从消费意义上来理解“武林广场”，知道它是包含着商业“四巨头”和“中国时尚女装第一街”在内的一整片商圈；而在杭州本地人观念里，它首先是一座空间意义上的广场，代表一个紧凑的城市中心——同时，也是杭州人真正现代生活的起始地。尽管这种现代生活的滥觞，始于上世纪初湖滨地区拆除旧旗营、并于二十年代建成“新市场”。

如今很多抵达这里的人，并不清楚这座广场的来历。具有浓厚政治色彩的“红太阳广场”这个名字，如今已很少被提起。浙江展览馆这座看起来伟岸的建筑，也曾经在上世纪八十年代的改革开放初期，被有关部门当作连续几届商品展销会的场地。

©章胜贤

在改革开放初期，

浙江展览馆曾多次作为商品展销会的场地使用。

九十年代初，时任杭州大厦总经理的厉玲，率先确立了商厦的高端奢侈品定位，这让武林广场几乎成为杭州人一流生活理想的向往之地。

武林广场的气质和它不可替代的历史，共同创造了它独特的场所精神。

是当时优越生活的终极象征。

2009年，

杭州大厦链接A、B、C、D四栋楼的“时空隧道”亮相，

被媒体和市民誉为“中国最美商业天桥”。

资料来源：《武林商圈》

然而，现实与我们理想城市的模样，有着巨大的落差。多少次走过现在的武林广场，人们心中总会涌起一种矛盾的疑惑：

为何明明在城市的“心脏”，所感受到的吸引力却反倒如此稀薄？

这不是一个关于商业活力的问题。武林CBD已连续三年跻身福布斯中国中央商务区消费竞争力榜单前十[1]，2025年仅春节假期客流量就高达448.7万人次[2]，论“消费目的地”，武林商圈无可争议。问题的核心在于：

武林广场，作为一个城市级广场，正在被动地失去它的公共性。

为了理解这种失效的深层机制，我们在不同的时间段多次来到武林广场周边及天水街道辖区（武林广场主入口向南500米半径的范围）步行观察，最直观的体会是——

现有的城市格局限制了武林广场空间品质提升，即无论从东、南、西、北哪一个方向审视，武林广场都面临着不同的“边缘困境”。四个界面不同的挑战，共同作用在这个坍缩的公共中心。

多次来到武林广场周边及天水街道辖区步行观察。

以上图片记录于2026年3月~4月期间。

武林广场的南面，是体育场路与延安路的交叉口。这是广场的主入口，也是人流最密集的区域。然而这个“门面”，成了步行体验的第一道坎儿。

双向6车道的体育场路路面，红线宽40~50米，在高峰期的车流与拥堵中，这道“裂隙”成为步行过街时，物理和心理的双重负担；步行动线断裂，让南面的社区与武林广场有了“这么近，那么远”的无奈；机动车道优先的规划也挤压了非机动车空间，加上局部路段临街施工，电动车无路可走，纷纷占用人行道行驶，步行体验备受侵扰。

武林广场主入口临街区域©Yilin

体育场路那么宽，却容不下武林广场的体面。“大尺度”的道路规划，与人本视角下“步行优先”的规划原则，存在着根本冲突。

但是，好的城市恰恰是“走”出来的。引用多重社会空间理论领域专家、Vautrin Lud奖得主雅克·莱维（Jacques Lévy）的观点：“汽车实现了空间的私有化，而行人尺度（步行和公共交通）创造了公共空间。”[3]

步行友好度（Walkability）和可达性（Accessibility）对城市公共品质的基石作用，已成为现代城市规划领域的普遍共识，相反，一个不欢迎步行者的广场，意味着更少的感官体验和公共性，人气与吸引力，又何从谈起呢？

在欧洲，阿姆斯特丹的“城市公共空间改造计划”是一个经典案例。该计划在市中心运河区制定了一套清晰的交通优先级策略：

步行第一>自行车>公共交通>私人小汽车。

也就是说，在其现代城市的品质体验以及建造、运营标准中，步行被赋予了最高路权。为了支撑这一目标，阿姆斯特丹陆续出台了多项公共空间设计导则，其中对步行环境提出了非常具体的要求，例如：步行道宽度不得小于1.5米，且不能被标志牌、自行车停放架等设施侵占。目的只有一个：保证步行的连贯与顺畅。

老城区的难题是“街道太窄怎么办？”——由于阿姆斯特丹市中心多为历史街区，街道本就狭窄，很难满足1.5米宽的人行道要求。对此，官方的做法不是在设计上妥协，而是主动调整交通出行模式，明确不同交通方式的优先级。有些区域优先公交，有些区域优先步行。

值得一提的是，即便自行车承担了全市超过一半的出行量，设计师也没有简单地把骑行和步行混在一起。相反，他们在保障自行车专用空间的同时，仍然致力于改善步行环境和公共空间舒适度。此外，还有最后一道把关：委员会审查。所有城市更新项目，都必须经过特定委员会的审查。这确保了每一处改造都符合整体设计导则的要求，而不是零散、随意地推进。(参见[3])

有些区域优先公交，有些区域优先步行。

可见，交通干道与公共空间并非不可调和，关键在于是否愿意重新分配路权，为步行者留出空间。当然，我们都清楚，荷兰是全球著名的自行车大国。自行车是其国家文化的组成部分。这愈发说明他们——人，习惯，文化，效率，通行——这样的思考优先级逻辑。

武林广场的北、西、东三面，则面临了另一种困境：各大独占产权单位环伺在广场周边，长距离的单调场景，将武林广场团团围住。

浙江展览馆、杭州大厦、杭州中心、科协大楼、电信大厦占据了广场周围宽阔的用地，虽然它们也面向街道提供了开放空间，但大量用于停放非机动车和通过性交通，不仅吸引力匮乏，而且干扰了武林广场原有的步行体验。

例如，在展览西路沿途，杭州大厦宽阔的前场与拥塞的武林广场西入口反差鲜明；展览东路沿途，电信大厦门前的路面大量用来停放电动车；展览馆南广场，长年如一日的场景，一览无余，打消了人们走过去看看的想法。

武林广场西侧，杭州剧院门口步行道©Yilin

这些“负引力”场景，成为武林广场周边看不见的“墙”，限制了公共体验。

简·雅各布斯在《美国大城市的死与生》中早已洞见：“如果一个区域的周边环境从任何形式上说都是功能单一，那它在一天的大部分时间里不可避免地要成为‘真空区’，成为一个城市的边缘地带。”[4]

独占产权的大型商业和商务办公建筑，正是这类情形的重灾区。这些空间在专业上被称为“私有公共空间”（Privately Owned Public Space，简称POPS）。城市管理者以开发奖励换取商场退让红线空间、旨在保障公共空间的面积。

但开发者对POPS的设计与管理多以促进资本循环、激发使用者的消费想象为出发点，这种空间氛围否定了公共生活的日常性、便利性和可负担性，使公共空间的功能内涵不可避免地趋向于单一。

在空间内部，POPS的可达性受到商业开发业主管理经营的限制；在外部，不同区域彼此之间本质是竞争而非协同的关系，因而彼此独立、缺乏连续性统筹，形成与周边割裂的“飞地”，侵蚀了更广泛的日常生活和蕴含在空间氛围背后的城市人的权利。[5]

《美国大城市的死与生》

简·雅各布斯著，金衡山译；译林出版社，2022

这里需要澄清一个常见的误解：商业并不是公共性的天然敌人，武林广场的公共性其实与商业秩序的滋养紧密交织。

1982年，杭城第一个个体户地摊市场“红太阳市场”（环北小商品市场前身）在展览馆周边开张，开始了武林广场与商业秩序的第一次深度互动。

小商贸市场的边界是“弹性”的：开放摊位、临时外摆、在使用中展现出高度的灵活性与自我组织能力——小摊位与广场之间没有管理者划定的“红线”，它们共同构成了一个多中心的空间秩序，公共性的主导权掌握在使用者手中，由市场自发调节。商业活动成为广场公共生活的有机延伸，而非由单一产权主体的管理规则所定义。

在使用中展现出高度的灵活性与自我组织能力。

正因如此，武林广场的公共性并未随政治功能的淡化而衰退，反而在商业秩序的滋养下持续焕发活力。直至90年代CBD兴起初期，杭州大厦、国大百货早期的底层独立门市，依然延续了这种“弹性”边界的有效性。

在大商场时代，连续、封闭的玻璃幕墙取代了开放的店铺门面——刚性边界，本质上是单一产权空间对其管辖范围的“内部化”管控。尽管广场的物理可达性未被切断，但是广场与周边空间的边界关系却从根本上改变了。

1980年代，环北小商品市场老照片

问题不在于商业本身，而在于商业空间的边界管理逻辑：是从人本视角出发，以鼓励步行在广场、商业、街道之间的自由流动为第一优先，还是以产权封闭、内部管控为第一优先？

当然，还有我们既熟悉又陌生，无处不在的城市管理，简称“城管办”的各项制度，秩序要求，极为刚性的措施。此一时，彼一时。曾经亟需的城市管理，曾几何时，几乎成为众所周知的城市活力“杀手”。

亟需打破的“负引力”，其破解关键在于：一方面，要在北、西、东三面，加强公园与周边独占产权区域的联通性，打开物理边界（如拆除围墙、消解阶梯、增加出入口）；另一方面，更需要治理权的重新组织。

香港中环是全球高密度城市中处理私有公共空间（POPS）连通性的典范。通过发展局发布的《私人发展公众休憩空间设计及管理指引》明确了“连系性、合适度及质素”三大原则，为POPS的品质提供了基准[6]。不仅通过法律契约与容积率奖励，强制并激励私人开发商贡献公共空间（参见[5]），而且构建绵延约4400米的空中连廊网络，串联近50座建筑，实现人车分流与全天候步行网络。[7]同时，注重垂直连接、地面“毛细血管”疏通及历史空间活化，并建立清晰的管理标准与多方共治机制，将私有空间有机融入城市公共步行网络。

新加坡的“一张蓝图绘到底”理念，提供了另一种思路：在概念规划的宏观框架下对各个区进行详细部署，并要求每五年动态修订一次，使公共空间建设能够灵活响应不同阶段的发展重点，始终与城市总体目标紧密衔接。动态、精细的控制、政企协同开发以及多维城市设计引导，为保持区域吸引力提供了系统性的支撑。充分体现了对人本体验与城市活力的高度重视。[8]

新加坡乌节路(Orchard Road）©visitsingapore

武林广场自身还有一个形态问题：它临街的边界相对封闭刻板。也许是出于对地下空间动线的兼顾，广场与周边环境的互动界面受限，地面活动空间也被明显压缩。

“户外活动的内容和特点受到物质规划很大的影响。”[9]当广场边界没有任何吸引人停留、创造社会性活动发生的设计时，人们只能“路过”（参见[9]），而那些被闲置的退让空间，自然会被非机动车占据。

从浙江展览馆北门出发，沿武林广场四周的人行道走一圈，马路两侧至少有10处非机动车停放点，粗略统计停放量约300辆。“停车位”无规律地分散在人行道、非机动车道上，稀释着环广场步行的宜人感受。

武林广场边界实勘©Yilin

更深层影响在于“场所”缺失。事实上，现在的武林广场更像是一个街心标志物或者“交通岛”，虽然有美丽的喷泉和花卉，但能供人使用、互相接触的场景却非常少。齐眉高的矮墙和断续的绿化带，沿着马路勾出一道“边儿”，周边的线性空间没有停留，也就没有相遇、观望、交谈，只能塑造“过道”——周边POPS地带又放大了这种封闭性。

至于地下商城，本应成为连通周边各大商场的地下活力枢纽，却由于空间动线复杂、缺乏昭示性，给市民留下了凌乱、迷失的印象。

有一个说法是，作为商业中心，这里曾计划落地杭州第二家Apple零售店，以一个巨大的玻璃罩覆盖，最终却失之交臂。时机一旦错失，可能就是永远。所以在建成后很长一段时间里，它都沦为一个仅供快速穿越的"通道"。

在诺伯舒兹（Christian Norberg-Schulz）的阐述中，“场所精神”无法在缺少感知、使用和记忆的地方产生[10]，而它本应是武林广场最为珍贵的底色。

从设计层面具体而言，凯文·林奇《城市意象》提供了一个创造积极性的基本原则：“如果边界允许视线或运动相互渗透，那它就不仅仅是一个主要的屏障，而是接合处，一条将两个区域结合在一起的变换线。如果某个重要边界与城市结构的其他部分有许多视线和交通的联系，它因此会成为别的事物借以定位的特征......提高边界的可达性和使用程度，是提高边界可见度的一种方法。”[11]

也就是说，在透明性的基础上，为武林广场的北、西、东三侧与外部的交界地带创造出互构的空间，并置入适合停留、游戏、社交的多元场景，使生活场景在边界发生；通过公共艺术装置、可变的模块化城市家具来提升边界的参与度和辨识度，也是可行的思路，在实践中已经得到广泛的验证。

从更大的范围来看，紧贴武林广场的体育场路（中山中路—武林路路段）临街立面，也加剧了“边缘困境”：沿街商业的业态低端化、碎片化，与“武林CBD”的形象严重不符，既缺乏主干道应有的气派，也没有社区巷弄的亲切感。它无法完成展览馆宏大叙事的延续，也缺乏与社区的情感连接。

造成这种凋敝的原因本质上是多方面的。运营治理层面，沿街建筑的产权分散，缺乏统一的城市设计导则约束。杭州粮贸大厦、杭州医药大楼等建筑底层商铺大量空置，外立面斑驳陈旧，门前步道被非机动车和杂物占据，对于城市而言，它们毫无、也毫不在意自身的“存在感”。

空间规划层面，街道界面缺乏“缝合”不同尺度的设计。体育场路是城市干道，尺度巨大，但南面的社区（如戒坛寺巷、百井坊巷）却是里巷尺度，两者之间没有任何过渡。行人从宽阔的机动车道边的人行道，突然转入狭窄的社区巷弄，体验上的断裂感非常强烈。

当然，需要指出的是，浙江展览馆本身展览功能的弱化、乃至消失，对广场吸引力的丧失，也有很大责任。

武林广场的矛盾，本质上是由交通宜步性不足、周边土地权属单一、自身形态封闭、城市设计品质粗犷这四个层次共同导致公共性衰退。这是公共价值长期缺位的后果，而非商业繁荣的必然代价。一个被交通与商业围困的广场，完全可以通过空间设计与治理优化重焕生机。关键在于“把空间还给人”的决心。

体育场路南北两侧的界面，应有统一的城市治理方配合，进行精致化的重新设计，缝合尺度，创造更多使步行者愿意停下来、留下来的空间，形成空间品质的“势能”。

积极友善、充满活力的公共开放空间需要一位"总导演"。

这并非杭州独有的困境，许多城市的核心区域更新都在尝试和探索：纽约高线公园由"高线之友"这一非营利组织统筹运营，实现了废弃铁路到空中花园的蜕变；日本丸之内通过"官民携手"的共同管理机制，统一维护街区品质长达数十年；荷兰鹿特丹的Markthal由市政府主导、开发商统一开发，将菜市场、住宅与公共艺术空间融于一体[12][13][14]……

但在武林广场，我们尚未等到这样的“操盘手”。

当体育场路从一条“机动车快速路”转变为一条“连续的、有品质的街道”时，广场不再是一座孤岛，而是嵌入在一个充满活力的城市界面之中——武林广场的公共性也将获得一个强有力的支撑。

武林广场的理想面貌，应当是一座“漫步者的城市客厅”：

慢行优先的路权重构，使它更可达。“以人为本”不再是一句口号——以安全、舒畅的方式，每个人都能无障碍地来到这里，不必在犹豫中止步。

精细化的空间设计品质，让人的交往在这里发生。多样的公共生活渗透在街道与广场之间，更多的人愿意主动走来，在行走中感受到被滋养、被尊重、被赋予价值。

城市级的公共性“势能”，使它能够“缝合”周边区域。当制度化的联通机制建立，产权边际不再是“真空的围墙”，私有公共空间真正服务于公共生活，更多的人流动于商场、街道与广场之间，彼此连通成网，形成一片富有公共性“势能”的活力地带。

简而言之，可达性、多样性、公共性——这三条设计原则，应当成为武林广场重获新生的新准则。

只有当广场从“被路过的边缘”变回“值得专程前往的目的地”，它才能真正赢回“城市客厅”的身份。

积极的信号已经出现。2025年，杭州市出台《街巷道路设计导则（试行）》[15]，坚持“以人为本”、遵循“慢行优先”理念；《城市更新专项规划（2024-2035年）》将“潜力公共空间”列为六大更新对象之一。[16]

这些政策直接回应了“产权边界治理失效”与“步行空间品质低下”等顽疾，不过最为重要的还是如何从策略探讨走向现实落地。

市场层面，刚刚试营业的杭州恒隆广场，恰好处于延安路、体育场路与百井坊巷三种尺度的交汇点。如果它能够真诚拥抱公共性，在空间设计中将百井坊巷、耶稣堂弄的街巷生态整体纳入考量，那么也有望成为一个“缝合者”，滋养社区整体生态。

2025年7月，恒隆地产与百大集团签署租约，将现武林银泰B、C馆所在的杭州百货大楼南北楼纳入运营。[17]根据了解，最迟至2029年，这片约4.2万平方米的物业将完成改造。届时，一条具有街巷质感与丰富业态的商业街区，将首次在武林广场大规模呈现，体育场路东侧及南侧的广场界面也有望迎来令人期待的多元化更新。

政府的顶层设计划定公共价值的底线，市场的空间实验提供激活公共生活的契机。二者合力，才能让市民重新“走回来”。

拯救武林广场，就从这里开始。

[1]2025福布斯中国中央商务区消费竞争力评选榜单[EB/OL].福布斯中国，(2025-12-03)[2026-04-22].https://www.forbeschina.com

[2]中共杭州市拱墅区委，杭州市拱墅区人民政府.2025拱墅统计10月月报[EB/OL].(2025-12-01)[2026-04-22].http://www.gongshu.gov.cn

[3]让-雅克·特林.城市漫步：公共空间共享手册[M].高捷，黄洁，译.北京：中国建筑工业出版社，2024：174.

[4]简·雅各布斯.美国大城市的死与生[M].金衡山，译.南京：译林出版社，2022：153

[5]简祎，罗洁梅，王安琪，等.私有公共空间与空间正义之博弈——以香港为例[J].国际城市规划，2023，38(3):73-82.

[6]香港特别行政区政府发展局.发展局发出私人发展项目内公众休憩空间的设计及管理指引[EB/OL].(2011-01-14)[2026-04-22].

[7]中区行人天桥系统[EB/OL].百度百科.[2026-04-22].https://baike.baidu.com/item/中区行人天桥系统.

[8]章建豪，朱紫月.人本视角下的城市公共空间规划与提升——基于杭州的实践探索[J].城市规划学刊，2025(S1)：41.

[9]扬·盖尔.交往与空间[M].何人可，译.北京：中国建筑工业出版社，2002：13

[10]克里斯蒂安·诺伯舒兹.场所精神：迈向建筑现象学[M].施植明，译.武汉：华中科技大学出版社，2010.

[11]凯文·林奇.城市意象[M].方益萍，何晓军，译.北京：华夏出版社，2001.77

[12]黄江松：实施城市更新行动，推动首都高质量发展（5）[EB/OL].(2023-02-22)[2026-04-22].http://www.71.cn/2023/0222/1193695_5.shtml

[13]王园,金承协,等.可持续发展背景下的历史街区适应性保护与再生：以日本东京丸之内为例[J].世界建筑,2025(2)：4-10

[14]李梦郁.菜场也能成为打卡景点？鹿特丹“市集住宅”告诉你这是怎样一番操作[N/OL].文汇网.(2019-08-06)[2026-04-22].https://wenhui.whb.cn/zhuzhan/xinwen/20190806/281482.html

[15]杭州市城乡建设委员会.杭州市街巷道路设计导则（试行）[R].杭州，2025.

[16]杭州市城乡建设委员会.杭州市城乡建设委员会2025年工作总结[EB/OL].(2026-02-11)[2026-04-22].https://cxjw.hangzhou.gov.cn

[17]吕文鹃,王佳怡.20年30亿元！恒隆未开先“吞”百大，杭州商业格局突变[EB/OL].杭州网,(2025-07-15)[2026-04-26].https://nginx-hzwcm.hangzhou.com.cn/hzwcm/site3/mweb/2025-07/15/content_9039099.html.

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